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Precisa de habite-se ou auto de conclusão de obra?

HABITE-SE OU AUTO DE CONCLUSÃO DE OBRA

 

Se você está construindo ou comprou um imóvel recém-construído certamente já ouviu falar sobre habite-se, que nada mais é do que uma espécie de certificado de garantia emitida pela prefeitura municipal na qual o imóvel está localizado, informando que o mesmo passou por uma fiscalização e que ele está apto para ser habitado.

O que provavelmente você não sabe é que os imóveis que passaram por algum tipo de reforma também precisam passar pela vistoria da prefeitura municipal e receber o seu Habite-se, para que possa haver a ocupação do imóvel.

No artigo a seguir vamos tirar algumas dúvidas sobre habite-se como:

  • O que é habite-se?
  • Como solicitar o habite-se?
  • Para que serve o habite-se?
  • Quanto tempo demora para sair o habite-se?
  • Documentos para habite-se

 

O QUE É HABITE-SE?

O Auto de Conclusão de Obra, popularmente conhecido como Habite-se é um documento que garante ao proprietário do imóvel que ele é seguro e que o mesmo foi construído de acordo com todas as normas previamente estabelecidas pelos órgãos públicos municipais.

Na ausência desse documento tanto a habitação do imóvel, quanto a sua utilização para qualquer outro tipo de atividade será impedida.

A emissão do Habite-se é de responsabilidade da prefeitura da cidade na qual ele está localizado, para que o documento seja expedido será necessária a realização de uma vistoria, por meio da qual a construção poderá ser aprovada ou não.

Caso ele não respeite as normas estabelecidas ele poderá ser interditado e o proprietário impedido de residir no imóvel.  

No entanto, é importante destacar que o documento não garante que o imóvel foi construído de acordo com as normas de engenharia, por exemplo, tampouco assegura a sua qualidade e segurança. Esse é um equívoco muito comum nos proprietários que solicitam o Habite-se.

 

O QUE É CERTIFICADO HABITE-SE?

O que é certificado por meio do Habite-se é que a construção foi concluída de acordo com os pré-requisitos da prefeitura e que é possível habitar na mesma.

É preciso ficar atento a esse tipo de detalhe para impedir futuros problemas com esse tipo de documentação.

O Habite-se deve ser emitido tanto em caso de imóveis recém-construídos como naqueles que passaram por grandes reformas.

Nesses casos, é dever do proprietário e/ou profissionais responsáveis pela obra realizarem os devidos trâmites para a emissão do Habite-se e ao poder público a fiscalização do imóvel no término da construção.

Somente com a emissão da confirmação de que o edifício está em condições hábeis de ser ocupado que o proprietário poderá habitá-lo.

Diante disso, em posse do Habite-se o proprietário poderá ter uma garantia de que a construção e/ou reforma que foi realizada no imóvel está de acordo com o que foi previsto no projeto apresentado ao órgão público.

Além disso, poderá assegurar-se que o seu imóvel está em situação regular e de acordo com todas as legislações específicas do município.

 

PARA QUE SERVE O HABITE-SE?

O Habite-se é utilizado como forma de garantir que a construção ou reforma do imóvel foi aprovada junto a prefeitura do município no qual ele se encontra, assim como que obedece a toda a legislação que regulariza esse tipo de atividade.

É válido destacar que as obras no imóvel só poderão iniciar após a liberação do alvará da prefeitura, em outro caso a construção poderá ser considerada irregular e ser impedida a qualquer momento.

A legislação municipal indica qual o nível de construção ou reforma será necessário a emissão de um Habite-se.

Caso a obra do imóvel contemple as situações citadas em lei, o proprietário deverá dirigir-se ao órgão competente para providenciar os trâmites e requerer uma vistoria de um técnico da prefeitura para constatar se o edifício foi construído de acordo com o projeto aprovado previamente ou não.

Além disso, sem o Habite-se o imóvel pode sofrer uma grande queda do seu valor real em caso de revenda. Tais fatores tornam esse documento indispensável para os proprietários que pretendem habitar no imóvel ou até vendê-lo.

 

COMO TIRAR O HABITE-SE?

O Habite-se poderá ser emitido após a aprovação do projeto da construção e/ou reforma no órgão público municipal.

Os casos que apresentam discrepância ainda na aprovação do projeto, os impedimentos identificados no planejamento deverão ser corrigidos antes de entrar com um processo para a solicitação do Habite-se.

Para que o documento possa ser emitido é preciso que o proprietário apresente os seguintes documentos:

  • Certidão das concessionárias dos serviços públicos do município;
  • Laudo do corpo de bombeiros;
  • Projeto arquitetônico de acordo com o estipulado na legislação municipal, incluindo o número de andares e área construída;
  • Contas que possam atestar a regularidade do imóvel;
  • IPTU que comprove a arrecadação de impostos.

 

De maneira geral, a construtora do imóvel é a responsável pela entrega da documentação que garante a legalização da obra, assim como do Habite-se. Caso isso não ocorra, o proprietário poderá entrar em contato com o órgão público competente para obter maiores informações quanto à emissão desse tipo de documento.

 

QUANTO TEMPO DEMORA PARA SAIR O HABITE-SE?

O Habite-se deve ser solicitado pelo proprietário ou responsável pela obra assim que a construção for finalizada.

A partir desse momento, o órgão público municipal irá realizar uma vistoria para assegurar-se que a construção foi realizada de acordo com o que foi apresentado no projeto previamente aprovado pela prefeitura.

O prazo de emissão do Habite-se é de aproximadamente 30 dias após a data de solicitação do mesmo ou do cumprimento de eventuais medidas complementares por parte do requerente.

Esse documento é indispensável para que o imóvel possa ser utilizado para qualquer finalidade, ou seja, para habitação ou funcionamento de um estabelecimento comercial.

Esse prazo pode sofrer variações de acordo com a prefeitura na qual é solicitado o Habite-se. É preciso que o proprietário ou a empresa contratada estejam atentos não só para essa variação, como também para quaisquer outros requisitos que possam ser solicitados pelo órgão público responsável.

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desmembramento

Desmembramento: O que é e como fazer

DESMEMBRAMENTO

Os processos de desmembramento ou unificação de determinadas áreas podem ser executados em terrenos que estão totalmente regularizados.

É muito comum encontrar imóveis que apresentam duas ou mais matrículas, nesses casos é importante que os proprietários iniciem um processo para a unificação dos imóveis, assim como a solicitação para a liberação de alvarás e licenças junto a órgãos públicos.

Esses casos também se aplicam quando se pretende realizar a divisão de um terreno em dois ou mais lotes. Caso contrário o imóvel pode estar sujeito às penalidades presentes nas leis do município.

Eles são executados de maneira burocrática quando surge a necessidade de alteração na configuração inicial do lote, quer seja para a sua expansão ou divisão.

Diante da necessidade de compreensão de como são realizados ambos os processos, nesse artigo você encontrará tanto informações referentes ao que são o desmembramento e unificação de uma área, como o limite mínimo para o desmembramento de um terreno e como você pode dar início ao processo junto ao cartório.

 

O QUE É DESMEMBRAMENTO?

O desmembramento e a unificação são dois processos distintos que podem ser realizados em uma determinada área. Para a sua execução é preciso iniciar um processo burocrático junto ao órgão público do seu município. Mas antes disso, é necessário que você compreenda qual a diferença entre ambos:

 

DESMEMBRAMENTO

O desmembramento de uma área consiste na divisão da mesma em lotes de dois ou mais lotes, ou seja, o terreno é subdividido e/ou desmembrado. No entanto, para que esse processo seja executado é preciso entrar com um pedido para a autorização da obra junto a prefeitura, assim como a apresentação de um planejamento que esteja totalmente legalizado.

Nesses casos é imprescindível a contratação de um profissional capacitado para que sejam realizados os estudos do terreno em questão, assim como o levantamento de dados de âmbito topográfico e os croquis, por exemplo.

É o profissional que irá adequar o planejamento da área de acordo com o que é solicitado pelo órgão público para a sua autorização, incluindo pormenores como as dimensões mínimas de cada lote.

É importante ressaltar que é a prefeitura que irá especificar quais dados e dimensões serão necessárias para que seja realizado o zoneamento.

Sendo assim, não há uma solicitação padrão e é preciso que o profissional e proprietário estejam atentos as informações e documentos que deverão constar no pedido de autorização para desmembramento de uma área.

 

UNIFICAÇÃO

Em contrapartida, a unificação de áreas consiste na união de dois ou mais lotes com o intuito de expandir o terreno.

Assim como no caso anterior, os lotes deverão estar totalmente legalizados para que seja dado início ao processo de mudança das características do terreno em questão. Nesse sentido, não só é possível unir diversos lotes, como o processo é totalmente legal.

Após a compra dos terrenos que se deseja unir, é preciso contratar um profissional capacitado para garantir que a unificação da área seja correta e de acordo com os levantamentos topográficos.

É preciso que tanto o profissional em questão quanto o proprietário entrem com um processo junto a prefeitura para solicitar a autorização da unificação, assim como o devido registro em cartório da área.

Com a unificação será preciso solicitar um novo registro da área unificada, além da escritura na qual devem constar todas as dimensões atuais do lote.

É válido ressaltar que para que esse processo de unificação seja legalizado, é preciso realizar um planejamento prévio, algo que pode se tornar muito burocrático, sobretudo no que se refere aos documentos solicitados no cartório e órgão público do município.

 

QUAL ÁREA MÍNIMA PARA FAZER DESMEMBRAMENTO?

Quando se trata do desmembramento de uma área, é preciso que o proprietário esteja ciente das leis em vigor, sobretudo as municipais.

De maneira geral, a área mínima que pode ser desmembrada não pode ser inferior a 720 metros quadrados. Nesse sentido, os lotes devem ter no mínimo 125 metros quadrados, de acordo com a Lei Federal de nº 6. 766, no que se refere a perímetros urbanos.

 

COMO FAZER UM DESMEMBRAMENTO NO CARTÓRIO?

Para que seja dado início ao processo de legalização do desmembramento ou unificação de uma determinada área no cartório, é preciso que tanto o proprietário quanto o profissional responsável pelo planejamento do terreno unificado ou desmembrado, apresentem no cartório os seguintes documentos:

  • Planta original aprovada, tendo como prazo de validade de 180 dias;
  • Plantas originais das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação);
  • Memorial descritivo, no qual deve constar a área remanescente e a que foi desmembrada, assinado tanto pelo proprietário quanto pelo profissional responsável pelo projeto;
  • Memorial descritivo das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação) devidamente assinado pelo proprietário e responsável técnico;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registo de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos devem ser assinados pelo profissional responsável, com firma reconhecida em cartório;
  • Guia de ART ou RRT paga;
  • Requerimento com informações dos proprietários e assinado pelos mesmos com firma reconhecida;
  • Cópias autenticadas de carteira de identidade e do CPF do representante e/ou requerente.

 

É válido ressaltar que para realizar o desmembramento de um lote, é preciso realizar o processo administrativo acima citado, sem a apresentação dos documentos do proprietário e do próprio lote será inviável a legalização do terreno.

Tão importante quanto esses documentos é a contratação de um engenheiro, que deverá elaborar os planos e observar todas as recomendações indicadas pelo órgão público. Caso contrário a obra estará sujeita a multas e demais tipos de penalizações.

Como podemos observar ao longo do artigo, a unificação dos terrenos também devem passar por um processo administrativo junto ao órgão municipal.

No entanto, a diferença do caso anterior, nesses casos é preciso que as matrículas de ambos os lotes sejam unificadas em apenas um registro.

De maneira geral, ambos os processos burocráticos exigem que os terrenos sejam mensurados e que seja elaborada uma planta topográfica e o memorial descritivo tanto na unificação quanto no desmembramento.

 

 

Orçamento fazer Desmembramento Terreno em Cotia

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Regularização de imóvel

Regularização de imóvel na Prefeitura

Preparamos esse artigo, especialmente para você que pretende adquirir ou trocar seu imóvel e sente dúvidas sobre como funciona o processo de Regularização de imóvel.

Vamos responder algumas perguntas como: O que é a regularização de imóvel? Como regularizar seu imóvel na Prefeitura? E qual a importância de regularizar o imóvel?

Retificação de área

Retificação de área

RETIFICAÇÃO DE ÁREA

Lidar com determinados aspectos dos projetos de construção podem causar muito desgaste para a maioria das pessoas, sobretudo quando se trata de uma invasão de área e não há acordo entre as partes interessadas.

No entanto, quando se trata da regularização de um imóvel antigo esse processo pode ser ainda mais trabalhoso, e muitas pessoas tem dificuldade quanto as etapas que devem ser seguidas.

Foi pensando nisso que escrevi esse artigo com as principais informações sobre Retificação de Área.

Você não só encontrará o significado desse procedimento, como também os documentos necessários para iniciar os trâmites junto ao órgão público e mais informações sobre o que é a retificação de área jurídica.

 

 

O QUE É RETIFICAÇÃO DE ÁREA?

 

A retificação de área consiste em um processo burocrático no qual deverão ser modificados os ângulos, perímetros, áreas e demais elementos que estão presentes em uma determinada área de um terreno.

Tudo aquilo que não constar na matrícula da propriedade deverá apresentar todos os dados citados acima, a exemplo das áreas e perímetros.

Para que ele seja elaborado, será preciso recorrer a uma avaliação técnica de um profissional da área de engenharia, apenas ele poderá realizar o levantamento de dados necessários para que seja dado andamento ao processo de retificação de área.

Ele e os interessados na retificação deverão contribuir para a elaboração dos documentos.

Tais profissionais devem estar legalmente habilitados e apresentarem seus respectivos registros no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

Os documentos elaborados por eles, conforme veremos adiante, deverão ser assinados pelos confrontantes do imóvel que apresentarão a sua conformidade com as alterações assinaladas pelos mesmos.

O intuito da retificação de área é que no documento constem todos os elementos que foram observados no levantamento topográfico planimétrico.

Devido a ser um processo minucioso ele é considerado trabalhoso. A retificação de área só pode ser feita perante o Registro de Imóveis local, no qual são apresentados documentos específicos.

O processo de retificação sofreu grandes mudanças desde a atualização da Lei que rege tais ações. Por isso, é preciso ficar atento quanto aos documentos que são exigidos e as novas normas para a retificação de área, visto que apenas por meio delas será possível dar andamento ao processo.

Por meio da documentação exigida pelo órgão público, é possível corrigir o registro ou averbação, quando são apresentados dados omissos, imprecisos ou inverídicos.

De acordo com a Lei 10. 931 de 02 de agosto de 2004, o Oficial do Registro pode prover esse tipo de retificação tanto a pedido do interessado, como também por meio de iniciativa própria, independente de qualquer tipo de solicitação.

 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA RETIFICAR UMA ÁREA URBANA

 

Conforme citado no item anterior, a retificação de área exige a apresentação de uma série de documentos.

Eles são elaborados por meio de um profissional técnico e os interessados na retificação da área.

No entanto, o processo só poderá seguir adiante junto ao órgão público se houver uma situação de comum acordo entre as partes confrontantes, caso contrário será necessário tomar outro tipo de medidas.

Para que você possa fazer uma retificação de área urbana, será necessário apresentar os seguintes documentos:

  • Levantamento planimétrico atual da área;
  • Nome e CPF dos confrontantes na planta, que deverá ser reconhecida em cartório;
  • Planta da área desenhada conforme a matrícula, de preferência sobreposta a anterior, marcada com diferentes cores e hachuras;
  • Apresentar memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART);
  • Declaração com informações detalhadas sobre o aparelho utilizado, sobretudo a precisão do mesmo;
  • Declaração de que o terreno é intra muros, assim como que não existe litígio aparente e que está ciente da Lei em vigor;
  • O campo de observações da ART deve conter que a finalidade é a construção do processo de retificação de área, além do número da matrícula de demais informações sobre a área;
  • Assinatura reconhecida em cartório do técnico, proprietário e confrontantes na planta geral da área.

É importante destacar que em caso de indisponibilidade da coleta das assinaturas dos confrontantes, será possível solicitar que o próprio cartório os notifique.

Além disso, o proprietário terá o prazo de até 15 dias para manifestar qualquer tipo de contrariedade quanto à retificação e justificar o motivo da mesma.

Caso não haja conciliação entre os interessados, será necessário entrar com um processo de retificação de área jurídica.

 

 

O QUE É RETIFICAÇÃO DE ÁREA JURÍDICA?

 

Deve-se recorrer à retificação de área jurídica unicamente quando surgir litígio entre os interessados, sem que haja a possibilidade de conciliação entre os mesmos e/ou quando forem identificadas questões que relacionadas à lesão ao patrimônio alheio, por exemplo.

Tais questões foram definidas com a promulgação da Lei de nº 10.931/2004.

As mudanças proporcionadas por meio da lei acima citada contribuíram de maneira significativa para a desburocratização do processo de retificação de área de âmbito jurídico, uma vez que melhorou o desenvolvimento de todos os serviços cartorários relacionados a esse tipo de processo.

A retificação de área judicial contribui para que o processo seja mais eficiente e ágil que aquele realizado de maneira extrajudicial.

O seu principal intuito é contribuir para que ocorra a pacificação entre as partes envolvidas no processo de retificação de área, além de desobstruir a área judiciária com esse tipo de ação.

 

MODELO DE REQUERIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE ÁREA

Conforme você pode observar ao longo do artigo, a retificação de área é um processo que deve ser feito para que a situação da área construída se torne totalmente legalizada e livre de eventuais problemas, tais como divergência entre a demarcação realizada pelos órgãos públicos e a documentação presente no cartório ou até o avanço do terreno vizinho ao decorrer do tempo.

Apesar de ser um processo extremamente burocrático requer que ambas as partes estejam de acordo para não recorrer à retificação de área jurídica.

Nesses momentos é de suma importância que sejam contratados profissionais capacitados para que a nova demarcação seja realizada da melhor maneira possível, evitando possíveis divergências entre as partes interessadas.

No link abaixo você pode realizar o download de um modelo de Requerimento de Retificação de Área

Modelo de requerimento de retificação de área

 

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Como tirar o Auto de Conclusão de Obra ou Habite-se?

Vou explicar de forma bem resumida o que é auto de conclusão de obra e qual o procedimento para conseguí-lo junto a prefeitura.

O QUE É AUTO DE CONCLUSÃO DE OBRA

O termo técnico do habite-se é auto de conclusão de obra, e nada mais é do que uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município

Ao terminar a obra deve-se cumprir uma série de requisitos antes da solicitação de expedição do habite-se, como, por exemplo, obter a documentação que demonstre a regularidade com SABESP e Eletropaulo.

Caso o imóvel seja para fins comerciais, é necessário obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Esse documento atesta que a construção possui as condições de segurança contra incêndio prevista pela legislação e estabelece um período de revalidação.

Clique aqui para consultar os endereços de atendimento ao público do Corpo de Bombeiros para esclarecimentos de dúvidas e orientações”.

COMO CONSEGUIR O AUTO DE CONCLUSÃO DE OBRA

Para conseguir o habite-se você precisa reunir os seguintes documentos:

  • Planta do projeto assinado por um engenheiro ou arquiteto com a aprovação da Prefeitura Municipal;
  • Dessa forma a Prefeitura emitirá um alvará de construção para a obra;
  • O IPTU (imposto predial e territorial urbano);
  • Escritura de compra e venda do terreno ou matrícula do imóvel;
  • Apresentar o ISS (Imposto sobre Serviço) quitado relativo à execução da obra.

Por lei, todo proprietário de uma construção civil particular é obrigado a efetuar o pagamento do ISS (Imposto Sobre Serviço) junto a prefeitura.

Após dar entrada no auto de conclusão de obra, deve-se esperar pela vistoria da Prefeitura no imóvel, pois caso seja constatada alguma irregularidade o pedido será indeferido.

 

Beijos,

Raquel de Fátima

P.S Mesmo que o imóvel esteja recebendo as contas de água, luz, IPTU, etc, não significa que ele está regular. A inexistência de habite-se também impede o financiamento bancário no caso de venda do imóvel.

PRECISA TIRAR O AUTO DE CONCLUSÃO DE OBRA?

Caso o seu imóvel não tenha o habite-se, você precisará fazer a regularização perante a Prefeitura Municipal.

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