Plantas baixas, projetos em 3D e renderizações dão uma boa ideia geral de como um imóvel vai ficar, mas dificilmente mostram detalhes essenciais — localização exata, materiais que serão usados, marcas e a ordem de execução da obra. É para preencher essa lacuna que existe o memorial descritivo: um documento que traz informações complementares para o cliente e serve de referência para os profissionais que vão executar a obra.
O que é o memorial descritivo
O memorial descritivo é um documento previsto em lei, produzido antes do início de um empreendimento ou reforma relevante. Ele traz uma descrição detalhada do projeto que serve de base para o início das obras — pode sofrer ajustes ao longo do processo, mas sua existência é obrigatória em todo projeto. Sem ele, o profissional responsável pela execução fica sem informações básicas, como a ordem correta das etapas e os materiais previstos.
Por que ele funciona como proteção para as duas partes
Para quem contrata a obra, o memorial serve como registro do que foi previsto (materiais, modelos, marcas), sendo uma garantia caso o que for entregue não corresponda ao combinado. Para quem executa, é a referência formal do que precisa ser feito — por isso conferir o memorial descritivo deve ser um procedimento padrão antes de fechar negócio na compra de um imóvel na planta ou na contratação de uma reforma.
Os principais tipos de memorial descritivo
- Residencial — detalha o projeto arquitetônico de uma casa ou apartamento.
- Comercial — usado em projetos de ambientes corporativos, como mercados, lanchonetes e lojas.
- De piscina — exigido pela complexidade técnica da instalação, incluindo questões de acessibilidade do local.
- De desmembramento — detalha a divisão de um lote de terreno em partes menores.
- De unificação — detalha a junção de dois ou mais lotes em um só.
- De demolição — necessário sempre que a obra envolve remoção total ou parcial de uma edificação existente.
- De tanque e fossa séptica — formado principalmente por desenhos e ilustrações; exigido quando não há acesso à rede pública de saneamento básico.
O que deve constar em um memorial descritivo completo
- Localização da obra e identificação do proprietário.
- Detalhamento de cada etapa da construção, incluindo alvenaria e acabamentos.
- Conceito por trás do projeto e premissas básicas adotadas.
- Normas técnicas usadas para os cálculos.
- Objetivos do projeto e detalhamento dos materiais empregados na obra.
Memorial descritivo de reforma: o que muda
Em reformas — de apartamento, casa ou imóvel comercial — o memorial segue um modelo próprio, inspirado no memorial de arquitetura, mas focado em design de interiores e medidas específicas da intervenção. A norma técnica NBR 15.575 (Desempenho de Edificações Habitacionais) orienta o nível de detalhe esperado. Em reformas, o memorial não costuma ser obrigatório por lei (diferente de empreendimentos novos vendidos na planta), mas costuma listar: o novo projeto de layout, adequações nas instalações elétricas, o projeto luminotécnico, o material do forro de gesso e a paginação de revestimento e marcenaria — informações que não cabem no projeto técnico de arquitetura de forma detalhada.
Onde ele entra na aprovação de projeto
O memorial descritivo costuma acompanhar as pranchas técnicas na aprovação de projeto na prefeitura, complementando o que os desenhos não mostram. Sem a aprovação da prefeitura, mesmo uma reforma corre o risco de ficar sem respaldo legal — é possível executar sem essa aprovação, mas isso não garante a regularidade da obra.
