A divisão de terrenos é um processo autorizado pelas leis imobiliárias. Este processo surgiu para facilitar o trabalho de construtores e desenvolvedores. Essa divisão, parcelamento de terrenos, nós chamamos de desmembramento de imóvel. Trata-se de uma forma de otimizar espaço no terreno e fazer dele o mais útil possível.
Vamos aprofundar isto um pouco mais ao longo deste texto e falar sobre o que é desmembramento de imóvel e seus processos fundamentais.
O que é desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóvel é um procedimento imobiliário, garantido por lei, onde o município concede a um proprietário de um determinado terreno o direito de dividir o seu imóvel em duas ou mais partes, desde que seja seguido uma série de regras a serem feitas pelo município e órgão competente de registro de imóveis. Este direito está consagrado no art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979.
Esse tipo de separação permite que o terreno tenha espaço livre para diversas finalidades e projetos. Seja construção de casas, prédios ou empresas, o desmembramento possibilita que um grande terreno cumpra mais que uma função. Nem que esta função seja vender um maior número de terrenos para futuras construções.
Nada mais é do que dividir um terreno em várias partes. Mas, para isso, existem regras. Você deve consultar quais são requisitos de utilização do sistema viário vigente, pois, não se é permitido que o desmembramento implique na abertura de novas vias e arruamentos, nem a modificação ou ampliação de vias e arruamentos já existentes, portanto, seu terreno deve ser virado obrigatoriamente para uma rua que já exista oficialmente.
Como é feito o desmembramento de imóvel
Confira:
Verificar se o tamanho mínimo dos lotes
Os proprietários de imóveis devem verificar com a prefeitura de seu município o tamanho mínimo dos lotes na área que podem ser realizados o desmembramento. Se o seu imóvel ou terreno não atender aos requisitos, você não poderá de forma alguma realizar o desmembramento.
Realizar o desmembramento somente em áreas adequadas
O desmembramento também só poderá ser realizado em áreas onde as estradas ou ruas que dão acesso ao terreno sejam adequadas. Ou seja, essas áreas devem, obrigatoriamente, fazer parte do sistema viário vigente, sendo espaços públicos de fato pertencentes ao município em que o terreno está, além de possuir o mínimo de infraestrutura.
Se estes requisitos não existem, será necessário esperar o início do projeto de urbanização da área. Esta é uma condição que pode demorar a acontecer e os requisitos podem variar muito, pois dependem da Secretaria de Planejamento Urbano (SMU) de cada cidade.
Realizar um levantamento do terreno
Para começar o processo de desmembramento, será necessário que um profissional habilitado pelo CREA faça um levantamento do terreno, tenha ele construção ou não e, em seguida, ele irá elaborar um plano e memorando descritivo para arquivamento ou aprovação na Prefeitura de seu município. O memorando vai reunir todas as informações do terreno, como a divisão do espaço, descrição detalhada, medida e divisão a ser realizada.
Reunir os documentos necessários
Depois disso, você vai precisar reunir o memorando, a planta do terreno e o alvará concedido pela prefeitura, caso seja aprovado pela autoridade competente do município, aos funcionários municipais responsáveis, juntamente com o pedido de desmembramento devidamente preenchido. O requerimento deverá incluir as assinaturas de todos os proprietários e seus cônjuges, com firmas reconhecidas em cartório, números de registro e descrição do imóvel loteado de maneira detalhada.
Vantagens do desmembramento de imóvel
Bem, existem algumas vantagens interessantes no desmembramento de imóvel, levando em conta seus objetivos pessoais. Vamos citar alguns benefícios que podem vir a tona com o desmembramento:
- As residências construídas podem ser legalmente compatíveis, o que é ótimo para quem busca vender ou alugar imóveis;
- Você pode reduzir o valor do IPTU! Como o IPTU é calculado pelo tamanho do terreno, com um terreno menor, o valor será reduzido;
- Mais de uma pessoa pode reduzir nos terrenos. Voltando, novamente, na questão de vendas e aluguéis de imóveis;
- Há também a possibilidade de arrendamento;
- Outra opção também é a locação de um maior número de imóveis.
No caso de realmente utilizar o terreno para locação, é o proprietário do imóvel que ficará responsável pelo pagamento do IPTU, mas, você também tem a opção de incluir uma cláusula no contrato de locação, para que seja definido que o inquilino seja o responsável pelo imposto (lei nº 8.245/1991). Bem, neste caso, é importante saber que o inquilino deve cumprir devidamente o acordo.
Também é importante entender que, independentemente das questões de IPTU, a locação é uma forma de geração de renda e de preservação do patrimônio. Por isso o desmembramento pode ser tão útil.
3 dicas para o desmembramento de imóvel
Vamos citar algumas dicas para o desmembramento de imóveis!
1. Análise por profissionais qualificados do CREA
O primeiro passo para iniciar o desmembramento é ir atrás de um profissional certificado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Construção) para fazer todas as medições e análises necessárias. A análise do profissional será muito importante para delimitar a área do terreno e como seguir com o procedimento.
Depois de conseguir esses dados, você poderá desenvolver seus planos para o seu terreno, e seguir com o memorando descritivo de seus lotes. O memorando deve conter os seguintes itens:
- Medição precisa do terreno;
- Medição total;
- A área a ser dividida;
- Descrição do local.
2. Entrega do memorando descritivo
Depois de terminar o memorando descritivo, o engenheiro ou arquiteto profissional licenciado pelo CREA, deverá entregá-lo no local indicado pelo departamento de engenharia local do município. Após a entrega, você deverá aguardar a análise do documento a ser feita por agentes do conselho, que analisam juntamente com a planta, para determinar se concederá ou não o alvará de desmembramento.
Para isso, não há segredo: é necessário paciência. Os trâmites da prefeitura podem ser um pouco demorados e você não terá controle sobre esta parte do procedimento. E é por isso que seu memorando deve ser praticamente impecável. Pois, caso tenha algo errado, os documentos voltarão para você organizar. Depois, se tudo estiver certo, é só esperar a aprovação!
3. Registre a nova propriedade em um notário público
Depois de receber a aprovação, você deverá registrar o desmembramento como um novo imóvel. Contendo também novos dados de endereço, metragens e todas as demais situações descritivas de um imóvel.
Quer saber mais sobre como realizar este procedimento de maneira correta? Conheça a Assessoria DR, a assessoria especializada em Regularização de Imóveis e Aprovação de Projetos na Prefeitura. A empresa realiza todo o processo de aprovação na prefeitura, protocolo e retirada de comunique-se!
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10 respostas
Muito didático e preciso.
Boa noite.
Moro em um terreno misto ele tem 360m2
Eu fiquei com a parte dos fundos,50%do terreno e mais 3m da entrada do terreno da frente para a minha entrada para os fundos.
Minha pergunta é, a proprietária vendeu a parte da frente para meus vizinhos.
Até que ponto posso desfazer o negócio dela?
Boa tarde Claudia1
No possuo as informações necessárias para auxiliá-lo completamente em sua questão, pois não estou ciente dos detalhes do acordo ou do tempo decorrido desde então.
Gostaria de salientar, no entanto, que a forma como o terreno foi dividido parece estar em desacordo com as regulamentações das prefeituras onde atuo. De acordo com as normativas locais, é inviável desmembrar um terreno de maneira que 50% fique na parte da frente e os outros 50% nos fundos. A lei exige que ambos os lotes tenham frente para a rua.
Oi bom dia?
Eu tenho tantas dúvidas em relação a minha casa!
A 7 anos atrás construí minha casa em cima da casa da minha sogra, com o acordo de que depois iria desmembrar uma casa da outra, porém depois de construída a minha sogra disse que não iria desmembrar, porque ela tem dois filhos e assim quando ela morre cada um teria sua casa, sendo que eu investir tudo o que eu tinha na construção, inclusive na casa dela, porque na construção as paredes da casa dela caíram e tive que gasta com a construção da casa dela , deixando toda pronta, a minha casa ainda não está pronta porque gastei o dinheiro na dela.
Meu esposo não se opõe talvez porque não quer confrontar a mãe, hj não tenho condições de construí outra casa e nem de terminar a minha que ainda falta cerâmica e forro.queria saber se a possibilidade de eu fazer com que ela aceite desmembrar ?
Bom dia Daniele,
Tudo bem com você?
Sinto muito em lhe dizer que não tem como realizar o desmembramento da forma que você deseja.
Só é possível fazer um desmembramento de casas, se dentro do terreno foi construído uma casa geminada ou seja uma do lado da outra.
Nesse caso, sugiro que converse com sua sogra e cheguem a um acordo sobre o investimento que você fez na casa dela.
Atenciosamente,
Raquel de Fatima
Oi bom dia?
Eu tenho tantas dúvidas em relação a minha casa!
A 7 anos atrás construí minha casa em cima da casa da minha sogra, com o acordo de que depois iria desmembrar uma casa da outra, porém depois de construída a minha sogra disse que não iria desmembrar, porque ela tem dois filhos e assim quando ela morre cada um teria sua casa, sendo que eu investir tudo o que eu tinha na construção, inclusive na casa dela, porque na construção as paredes da casa dela caíram e tive que gasta com a construção da casa dela , deixando toda pronta, a minha casa ainda não está pronta porque gastei o dinheiro na dela.
Meu esposo não se opõe talvez porque não quer confrontar a mãe, hj não tenho condições de construí outra casa e nem de terminar a minha que ainda falta cerâmica e forro.queria saber se a possibilidade de eu fazer com que ela aceite desmembrar ?
Boa noite Raquel, tenho um prédio térreo, primeiro e segundo andar, somos 3 herdeiros e quero desmembrar o prédio, um dos herdeiros disse que foi ele que construiu mas foi a minha mãe, ele quer desmembrar e quer ficar com a parte de cima pra ele e a de baixo ser dividida entre três, isso é certo?
Bom dia Maria Helena,
No caso de vocês aconselho a procurar um Advogado que atue na área de herança familiar para auxilia-los nessa questão.
Nossa empresa é especializada exclusivamente na Regularização da construção não trabalhamos com questões divisão de bens familiar.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima.
Oi meu nome e Rejane eu moro em um terreno de 264 metros e de construção 150 metros no quintal mora eu e minha irmã na frente tem a casa do meu irmão que está totalmente vazia e destruída estou querendo desmembra minha parte o posso proceder
atenciosamente,
Raquel de Fatima
Olá Rejane,
O primeiro passo e fazer o levantamento junto a prefeitura onde esta localizado seu imóvel para saber se e possível desmembrar o terreno da forma que você deseja.