DESMEMBRAMENTO

Os processos de desmembramento ou unificação de determinadas áreas podem ser executados em terrenos que estão totalmente regularizados.

É muito comum encontrar imóveis que apresentam duas ou mais matrículas, nesses casos é importante que os proprietários iniciem um processo para a unificação dos imóveis, assim como a solicitação para a liberação de alvarás e licenças junto a órgãos públicos.

Esses casos também se aplicam quando se pretende realizar a divisão de um terreno em dois ou mais lotes. Caso contrário o imóvel pode estar sujeito às penalidades presentes nas leis do município.

Eles são executados de maneira burocrática quando surge a necessidade de alteração na configuração inicial do lote, quer seja para a sua expansão ou divisão.

Diante da necessidade de compreensão de como são realizados ambos os processos, nesse artigo você encontrará tanto informações referentes ao que são o desmembramento e unificação de uma área, como o limite mínimo para o desmembramento de um terreno e como você pode dar início ao processo junto ao cartório.

O QUE É DESMEMBRAMENTO?

O desmembramento e a unificação são dois processos distintos que podem ser realizados em uma determinada área.

Para a sua execução é preciso iniciar um processo burocrático junto ao órgão público do seu município. Mas antes disso, é necessário que você compreenda qual a diferença entre ambos:

DESMEMBRAMENTO

O desmembramento de uma área consiste na divisão da mesma em lotes de dois ou mais lotes, ou seja, o terreno é subdividido e/ou desmembrado.

No entanto, para que esse processo seja executado é preciso entrar com um pedido para a autorização da obra junto a prefeitura, assim como a apresentação de um planejamento que esteja totalmente legalizado.

Nesses casos é imprescindível a contratação de um profissional capacitado para que sejam realizados os estudos do terreno em questão, assim como o levantamento de dados de âmbito topográfico e os croquis, por exemplo.

É o profissional que irá adequar o planejamento da área de acordo com o que é solicitado pelo órgão público para a sua autorização, incluindo pormenores como as dimensões mínimas de cada lote.

É importante ressaltar que é a prefeitura que irá especificar quais dados e dimensões serão necessárias para que seja realizado o zoneamento.

Sendo assim, não há uma solicitação padrão e é preciso que o profissional e proprietário estejam atentos as informações e documentos que deverão constar no pedido de autorização para desmembramento de uma área.

UNIFICAÇÃO

Em contrapartida, a unificação de áreas consiste na união de dois ou mais lotes com o intuito de expandir o terreno.

Assim como no caso anterior, os lotes deverão estar totalmente legalizados para que seja dado início ao processo de mudança das características do terreno em questão. 

Nesse sentido, não só é possível unir diversos lotes, como o processo é totalmente legal.

Após a compra dos terrenos que se deseja unir, é preciso contratar um profissional capacitado para garantir que a unificação da área seja correta e de acordo com os levantamentos topográficos.

É preciso que tanto o profissional em questão quanto o proprietário entrem com um processo junto a prefeitura para solicitar a autorização da unificação, assim como o devido registro em cartório da área.

Com a unificação será preciso solicitar um novo registro da área unificada, além da escritura na qual devem constar todas as dimensões atuais do lote.

É válido ressaltar que para que esse processo de unificação seja legalizado, é preciso realizar um planejamento prévio, algo que pode se tornar muito burocrático, sobretudo no que se refere aos documentos solicitados no cartório e órgão público do município.

QUAL ÁREA MÍNIMA PARA FAZER DESMEMBRAMENTO?

Quando se trata do desmembramento de uma área, é preciso que o proprietário esteja ciente das leis em vigor, sobretudo as municipais.

De maneira geral, a área mínima que pode ser desmembrada não pode ser inferior a 720 metros quadrados. Nesse sentido, os lotes devem ter no mínimo 125 metros quadrados, de acordo com a Lei Federal de nº 6. 766, no que se refere a perímetros urbanos.

COMO FAZER UM DESMEMBRAMENTO NO CARTÓRIO?

Para que seja dado início ao processo de legalização do desmembramento ou unificação de uma determinada área no cartório, é preciso que tanto o proprietário quanto o profissional responsável pelo planejamento do terreno unificado ou desmembrado, apresentem no cartório os seguintes documentos:

• Planta original aprovada, tendo como prazo de validade de 180 dias;
• Plantas originais das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação);
• Memorial descritivo, no qual deve constar a área remanescente e a que foi desmembrada, assinado tanto pelo proprietário quanto pelo profissional responsável pelo projeto;
• Memorial descritivo das áreas antes e depois da unificação (em caso de unificação) devidamente assinado pelo proprietário e responsável técnico;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e/ou Registo de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos devem ser assinados pelo profissional responsável, com firma reconhecida em cartório;
• Guia de ART ou RRT paga;
• Requerimento com informações dos proprietários e assinado pelos mesmos com firma reconhecida;
• Cópias autenticadas de carteira de identidade e do CPF do representante e/ou requerente.

É válido ressaltar que para realizar o desmembramento de um lote, é preciso realizar o processo administrativo acima citado, sem a apresentação dos documentos do proprietário e do próprio lote será inviável a legalização do terreno.

Tão importante quanto esses documentos é a contratação de um engenheiro, que deverá elaborar os planos e observar todas as recomendações indicadas pelo órgão público. Caso contrário a obra estará sujeita a multas e demais tipos de penalizações.

Como podemos observar ao longo do artigo, a unificação dos terrenos também devem passar por um processo administrativo junto ao órgão municipal.

No entanto, a diferença do caso anterior, nesses casos é preciso que as matrículas de ambos os lotes sejam unificadas em apenas um registro.

De maneira geral, ambos os processos burocráticos exigem que os terrenos sejam mensurados e que seja elaborada uma planta topográfica e o memorial descritivo tanto na unificação quanto no desmembramento.

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