A divisão de terrenos é um processo autorizado pelas leis imobiliárias. Este processo surgiu para facilitar o trabalho de construtores e desenvolvedores. Essa divisão, parcelamento de terrenos, nós chamamos de desmembramento de imóvel. Trata-se de uma forma de otimizar espaço no terreno e fazer dele o mais útil possível.
Vamos aprofundar isto um pouco mais ao longo deste texto e falar sobre o que é desmembramento de imóvel e seus processos fundamentais.
O que é desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóvel é um procedimento imobiliário, garantido por lei, onde o município concede a um proprietário de um determinado terreno o direito de dividir o seu imóvel em duas ou mais partes, desde que seja seguido uma série de regras a serem feitas pelo município e órgão competente de registro de imóveis. Este direito está consagrado no art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979.
Esse tipo de separação permite que o terreno tenha espaço livre para diversas finalidades e projetos. Seja construção de casas, prédios ou empresas, o desmembramento possibilita que um grande terreno cumpra mais que uma função. Nem que esta função seja vender um maior número de terrenos para futuras construções.
Nada mais é do que dividir um terreno em várias partes. Mas, para isso, existem regras. Você deve consultar quais são requisitos de utilização do sistema viário vigente, pois, não se é permitido que o desmembramento implique na abertura de novas vias e arruamentos, nem a modificação ou ampliação de vias e arruamentos já existentes, portanto, seu terreno deve ser virado obrigatoriamente para uma rua que já exista oficialmente.
Como é feito o desmembramento de imóvel
Confira:
Verificar se o tamanho mínimo dos lotes
Os proprietários de imóveis devem verificar com a prefeitura de seu município o tamanho mínimo dos lotes na área que podem ser realizados o desmembramento. Se o seu imóvel ou terreno não atender aos requisitos, você não poderá de forma alguma realizar o desmembramento.
Realizar o desmembramento somente em áreas adequadas
O desmembramento também só poderá ser realizado em áreas onde as estradas ou ruas que dão acesso ao terreno sejam adequadas. Ou seja, essas áreas devem, obrigatoriamente, fazer parte do sistema viário vigente, sendo espaços públicos de fato pertencentes ao município em que o terreno está, além de possuir o mínimo de infraestrutura.
Se estes requisitos não existem, será necessário esperar o início do projeto de urbanização da área. Esta é uma condição que pode demorar a acontecer e os requisitos podem variar muito, pois dependem da Secretaria de Planejamento Urbano (SMU) de cada cidade.
Realizar um levantamento do terreno
Para começar o processo de desmembramento, será necessário que um profissional habilitado pelo CREA faça um levantamento do terreno, tenha ele construção ou não e, em seguida, ele irá elaborar um plano e memorando descritivo para arquivamento ou aprovação na Prefeitura de seu município. O memorando vai reunir todas as informações do terreno, como a divisão do espaço, descrição detalhada, medida e divisão a ser realizada.
Reunir os documentos necessários
Depois disso, você vai precisar reunir o memorando, a planta do terreno e o alvará concedido pela prefeitura, caso seja aprovado pela autoridade competente do município, aos funcionários municipais responsáveis, juntamente com o pedido de desmembramento devidamente preenchido. O requerimento deverá incluir as assinaturas de todos os proprietários e seus cônjuges, com firmas reconhecidas em cartório, números de registro e descrição do imóvel loteado de maneira detalhada.
Vantagens do desmembramento de imóvel
Bem, existem algumas vantagens interessantes no desmembramento de imóvel, levando em conta seus objetivos pessoais. Vamos citar alguns benefícios que podem vir a tona com o desmembramento:
- As residências construídas podem ser legalmente compatíveis, o que é ótimo para quem busca vender ou alugar imóveis;
- Você pode reduzir o valor do IPTU! Como o IPTU é calculado pelo tamanho do terreno, com um terreno menor, o valor será reduzido;
- Mais de uma pessoa pode reduzir nos terrenos. Voltando, novamente, na questão de vendas e aluguéis de imóveis;
- Há também a possibilidade de arrendamento;
- Outra opção também é a locação de um maior número de imóveis.
No caso de realmente utilizar o terreno para locação, é o proprietário do imóvel que ficará responsável pelo pagamento do IPTU, mas, você também tem a opção de incluir uma cláusula no contrato de locação, para que seja definido que o inquilino seja o responsável pelo imposto (lei nº 8.245/1991). Bem, neste caso, é importante saber que o inquilino deve cumprir devidamente o acordo.
Também é importante entender que, independentemente das questões de IPTU, a locação é uma forma de geração de renda e de preservação do patrimônio. Por isso o desmembramento pode ser tão útil.
3 dicas para o desmembramento de imóvel
Vamos citar algumas dicas para o desmembramento de imóveis!
1. Análise por profissionais qualificados do CREA
O primeiro passo para iniciar o desmembramento é ir atrás de um profissional certificado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Construção) para fazer todas as medições e análises necessárias. A análise do profissional será muito importante para delimitar a área do terreno e como seguir com o procedimento.
Depois de conseguir esses dados, você poderá desenvolver seus planos para o seu terreno, e seguir com o memorando descritivo de seus lotes. O memorando deve conter os seguintes itens:
- Medição precisa do terreno;
- Medição total;
- A área a ser dividida;
- Descrição do local.
2. Entrega do memorando descritivo
Depois de terminar o memorando descritivo, o engenheiro ou arquiteto profissional licenciado pelo CREA, deverá entregá-lo no local indicado pelo departamento de engenharia local do município. Após a entrega, você deverá aguardar a análise do documento a ser feita por agentes do conselho, que analisam juntamente com a planta, para determinar se concederá ou não o alvará de desmembramento.
Para isso, não há segredo: é necessário paciência. Os trâmites da prefeitura podem ser um pouco demorados e você não terá controle sobre esta parte do procedimento. E é por isso que seu memorando deve ser praticamente impecável. Pois, caso tenha algo errado, os documentos voltarão para você organizar. Depois, se tudo estiver certo, é só esperar a aprovação!
3. Registre a nova propriedade em um notário público
Depois de receber a aprovação, você deverá registrar o desmembramento como um novo imóvel. Contendo também novos dados de endereço, metragens e todas as demais situações descritivas de um imóvel.
Quer saber mais sobre como realizar este procedimento de maneira correta? Conheça a D&R Assessoria, a assessoria especializada em Regularização de Imóveis e Aprovação de Projetos na Prefeitura. A empresa realiza todo o processo de aprovação na prefeitura, protocolo e retirada de comunique-se!
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36 respostas
Muito didático e preciso.
Boa noite.
Moro em um terreno misto ele tem 360m2
Eu fiquei com a parte dos fundos,50%do terreno e mais 3m da entrada do terreno da frente para a minha entrada para os fundos.
Minha pergunta é, a proprietária vendeu a parte da frente para meus vizinhos.
Até que ponto posso desfazer o negócio dela?
Boa tarde Claudia1
No possuo as informações necessárias para auxiliá-lo completamente em sua questão, pois não estou ciente dos detalhes do acordo ou do tempo decorrido desde então.
Gostaria de salientar, no entanto, que a forma como o terreno foi dividido parece estar em desacordo com as regulamentações das prefeituras onde atuo. De acordo com as normativas locais, é inviável desmembrar um terreno de maneira que 50% fique na parte da frente e os outros 50% nos fundos. A lei exige que ambos os lotes tenham frente para a rua.
Oi bom dia?
Eu tenho tantas dúvidas em relação a minha casa!
A 7 anos atrás construí minha casa em cima da casa da minha sogra, com o acordo de que depois iria desmembrar uma casa da outra, porém depois de construída a minha sogra disse que não iria desmembrar, porque ela tem dois filhos e assim quando ela morre cada um teria sua casa, sendo que eu investir tudo o que eu tinha na construção, inclusive na casa dela, porque na construção as paredes da casa dela caíram e tive que gasta com a construção da casa dela , deixando toda pronta, a minha casa ainda não está pronta porque gastei o dinheiro na dela.
Meu esposo não se opõe talvez porque não quer confrontar a mãe, hj não tenho condições de construí outra casa e nem de terminar a minha que ainda falta cerâmica e forro.queria saber se a possibilidade de eu fazer com que ela aceite desmembrar ?
Bom dia Daniele,
Tudo bem com você?
Sinto muito em lhe dizer que não tem como realizar o desmembramento da forma que você deseja.
Só é possível fazer um desmembramento de casas, se dentro do terreno foi construído uma casa geminada ou seja uma do lado da outra.
Nesse caso, sugiro que converse com sua sogra e cheguem a um acordo sobre o investimento que você fez na casa dela.
Atenciosamente,
Raquel de Fatima
Oi bom dia?
Eu tenho tantas dúvidas em relação a minha casa!
A 7 anos atrás construí minha casa em cima da casa da minha sogra, com o acordo de que depois iria desmembrar uma casa da outra, porém depois de construída a minha sogra disse que não iria desmembrar, porque ela tem dois filhos e assim quando ela morre cada um teria sua casa, sendo que eu investir tudo o que eu tinha na construção, inclusive na casa dela, porque na construção as paredes da casa dela caíram e tive que gasta com a construção da casa dela , deixando toda pronta, a minha casa ainda não está pronta porque gastei o dinheiro na dela.
Meu esposo não se opõe talvez porque não quer confrontar a mãe, hj não tenho condições de construí outra casa e nem de terminar a minha que ainda falta cerâmica e forro.queria saber se a possibilidade de eu fazer com que ela aceite desmembrar ?
Boa noite Raquel, tenho um prédio térreo, primeiro e segundo andar, somos 3 herdeiros e quero desmembrar o prédio, um dos herdeiros disse que foi ele que construiu mas foi a minha mãe, ele quer desmembrar e quer ficar com a parte de cima pra ele e a de baixo ser dividida entre três, isso é certo?
Bom dia Maria Helena,
No caso de vocês aconselho a procurar um Advogado que atue na área de herança familiar para auxilia-los nessa questão.
Nossa empresa é especializada exclusivamente na Regularização da construção não trabalhamos com questões divisão de bens familiar.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima.
Oi meu nome e Rejane eu moro em um terreno de 264 metros e de construção 150 metros no quintal mora eu e minha irmã na frente tem a casa do meu irmão que está totalmente vazia e destruída estou querendo desmembra minha parte o posso proceder
atenciosamente,
Raquel de Fatima
Olá Rejane,
O primeiro passo e fazer o levantamento junto a prefeitura onde esta localizado seu imóvel para saber se e possível desmembrar o terreno da forma que você deseja.
Meus tios estão querendo vender aqui as partes deles mas tem um porém eu moro na parte da minha mãe e ela falecida .outra coisa não tem escritura e na parte da minha mãe fiz 3 casas
olá Janilson,
Nesse caso precisa fazer inventario e o ideal é procurar um advogado para auxiliar nessa questão.
Olá,
Comprei um terreno de 5 mil metros quadrados em área rural, próximo tem ruas não pavimentada, tem elétrica, não tem água mas não podemos construir porque o mínimo para a liberação da prefeitura é 20 mil metros, corro risco de perder esse terreno pois já esta embargado. Depois de embargado quais as chances de regularizar pois são mais de de 53 lotes vendidos.
Olá Alekcsandra!
Para te responder essa sua pergunta precisa analisar precisa entender porque foi embargado entender como foi efetuada essa compra.
Oi Raquel bom dia! Herdei do meu pai um sítio no qual possuem 2 escrituras, de herdeiros é eu e meu irmão. Porém 1 das escrituras eu tenho direito a 70% e da outra 50%, mas o sítio ao todo é um só. No desmembramento, como ficaria? Ficaria picado as partes? Metade no começo do sítio e os outros 70% do meio do sítio em diante?
Ola Valquíria!
Primeiramente precisa entender o que será feito com o sitio, se ele será vendido ou se você e seu irmão pretendem morar, teoricamente a divisão fica exatamente como esta na matricula. Mas para te dar uma resposta mais precisa o ideal seria analisar a documentação para entender como esta descrito o terreno nas escrituras.
Bom dia
Me chamo Fabiana
Moro em uma casa a 30 anos q nunca teve escritura, não tem nenhum documento
Foi feita em um terreno de posse
Como eu faço pra legalizar?
Olá Fabiana,
O ideal é fazer a escritura como já faz muitos anos que essa casa foi comprada por contrato de compra e venda acredito que não tenha contatos dos antigos proprietários nesse caso terá que fazer um processo de Usucapião para conseguir fazer uma escritura em seu nome.
Descobrir recentemente que a tempos os comerciantes dos trailers de bebidas alcoólicas acredito eu que por eles estarem instalados no meio da praça que é pública, estão usando o endereço do meu imóvel residencial que fica 500 quinhentos metros de distância deles nas contas básicas de água e energia com meu endereço porém com nome e CPF deles, matrículas distintos mas com isso eles conseguem comprovantes de endereço de um número ao qual não pertence a eles pelo fato da companhia de água e energia assim aprovarem…o que devo fazer em relação a isso? Oq me orienta? Isso não é estelionato?? Pq o povo vem procurar essa comerciante na minha casa sendo que não os conheço e nunca moraram aquie pq estão usando o meu endereço o meu número de minha casa sendo que o trayller ficam a 500 m e como conseguir implantar isso em tecido de água e luz pq acho q eles tem alguém do conhecimento deles a trabalham dentro da própria companhia….já fui no Procon mas inda tá em andamento a situação..q outra autoridade específica devo procurar para resolver isso…
Boa tarde Jessica,
Te aconselho a procurar um advogado para ver essa questão.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Comprei um terreno eu e meu ex marido ,junto com o irmão dele ,posso entrar com uso capiaõ
Boa tarde, Gilsa.
Para saber se é possível entrar com o pedido de usucapião, é essencial analisar toda a documentação do imóvel. Recomendo que você consulte um profissional especializado para avaliar o seu caso de forma detalhada.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
ola,
gostaria de saber
construi minha casa em um lote de 360 metros onde existe 5 casas de parentes, minha casa fica na frente da rua totalmente individual. tenho como desmembrar?
Boa tarde, Wagner.
Para responder à sua questão, precisamos analisar dois pontos:
Primeiro, verificar se o zoneamento permite o desmembramento. Em seguida, é necessário avaliar como essas casas estão distribuídas no terreno.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Olá, boa tarde!
É possível desmembrar um terreno de usufruto?
Boa tarde Adriana,
É possível se houver o consentimento de todos as pessoas donos que constam na matricula.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Tenho um terreno de 90 metros tem como desmembra
Boa tarde Paulo,
Geralmente o tamanho mínimo para um terreno é de 125m²\
Atenciosamente,
Raquel Fátima
Boa noite Raquel!
Me chamo Edmilson, há 13 anos fiz a minha casa no terreno da minha mãe a mesma no momento morreu 1 ano após a construção da minha casa nesse tempo a minha mãe separou do meu pai e o juiz deu o direito para nós filhos ficar com a posse da casa, mais infelizmente só agora vim perceber que o meu pai não paga o IPTU da casa desde o ano 1990 , fiquei decepcionado com a notícia pois investir a minha casa pensando em desmembrar mais agora não sei a quem recorrer preciso de uma pessoa justa para me informar, pois quero pagar o meu IPTU sem prejudicar a minha família.
Boa noite, Edmilson.
Tudo bem com você?
Neste caso, a melhor alternativa seria aguardar uma anistia de juros e multas para o pagamento do IPTU atrasado. Assim, você pode tentar negociar um acordo com a prefeitura para parcelar o valor devido.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Olá Dra. tenho uma dúvida. Tenho um terreno em SC, que meu avô deixou para os filhos, porém meu pai faleceu e ficou para meu irmão e eu, sendo nós a parte dele e mais 2 irmãos.
O terreno possui 300m, não possui inventário e um dos irmãos vendeu sua parte sem nosso consentimento e sem nos comunicar, isso é possível, ele pode desmembrar o terreno?
Boa tarde, Pamela.
Primeiramente, é importante verificar o zoneamento do município para saber se o desmembramento do terreno é permitido e qual o tamanho mínimo permitido para o desmembramento.
Quanto à venda realizada pelo seu irmão, ela é ilegal. Ele só pode vender o imóvel com o consentimento de todos os herdeiros. Por isso, é essencial que vocês façam o inventário o quanto antes, evitando futuros problemas com essas vendas não regularizadas.
Recomendo buscar orientação jurídica para conduzir o processo de forma correta e garantir que todos os direitos sejam respeitados.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Boa noite Raquel
Moro em um triplex e gostaria de desmembrar o andar tipo da parte superior que ficaria um duplex
Eles ja possuem quadros de luz separados
E a intencso é alugar a parte superior e eu continuar morando no andar tipo
È possivel dividir a matricula do neu apartamento em 2 e trasforms-lobem dois aptos ?
Bom dia, Erica.
Precisaríamos analisar a documentação para entender melhor a situação. No entanto, para realizar o desmembramento da maneira que você deseja, seria necessário um processo específico para dividir as matrículas em frações.
Na D&R Assessoria, não atuamos com esse tipo de desmembramento. Recomendo que você procure um profissional especializado nessa área para garantir que o processo seja feito corretamente.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima
Boa noite
Meu nome nilsa
Mora na casa que foi dos meus parabéns falecidos no terreno tem três casas que não tem registro
Não prefeitura consta só a dos meus pais.Wiando bom morar minha irmã me cobrava para pagar impostos quando perguntei pra ela me amostra oque estava pagando ela disse que não tinha obrigações de amostrar
Então fui na prefeitura descobrir que não pagava o imposto da casa e são três casas que não pagavam impostos paguei os impostos atrasado e fui cartório registrar a casa dos meus pais fui na prefeitura pedir para dividir o iptu elas não deixaram eles medir o terreno eles falaram já que não vão deixar vou colocar oque eles querem
Agora quero desmembrar as casa como faço e outra coisa elas querem me colocar para fora ou pagar aluguel de dois mil tem ganho salário mínimo e sou filha solteira tenho 69 anos
Peço por favor me ajuda
Boa tarde Sra. Nilsa,
Nesse caso aconselho a senhora a procurar um advogado que cuide de herança.
Para analisar a situação de vocês e verificar o que pode ser feito.
Atenciosamente,
Raquel de Fátima