A averbação de imóvel é o processo pelo qual uma informação nova — construção, demolição, mudança de estado civil, entre outras alterações — é incluída na matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ela é necessária sempre que a situação real do imóvel ou do proprietário muda e a matrícula precisa refletir essa mudança.
Para que serve a averbação
A averbação atualiza o registro do imóvel com uma informação relevante — por exemplo, uma construção, uma demolição ou a mudança de estado civil do proprietário. Isso garante que a matrícula continue refletindo a realidade do imóvel, o que facilita a verificação de informações por interessados, como futuros compradores ou credores, e ajuda a evitar disputas sobre a propriedade.
Qual a diferença entre averbação e registro
A averbação é o processo usado para atualizar uma informação já existente na matrícula — por exemplo, incluir uma construção ou alterar o estado civil do proprietário. O registro, por sua vez, é o ato de formalizar a transferência da propriedade para um novo dono na matrícula. Ou seja: quem não registra a compra não é, para fins legais, o dono do imóvel — enquanto a averbação atualiza informações sobre um imóvel cuja titularidade já está definida.
É comum confundir "averbar a escritura" com "registrar a escritura" — tecnicamente, o correto é registrar a escritura na matrícula para formalizar a nova propriedade; a averbação serve para incluir ou alterar informações já existentes.
Quanto custa averbar um imóvel
O valor de uma averbação varia conforme o tipo de alteração e o estado onde o imóvel está localizado. Em geral, o custo é definido pelo próprio Cartório de Registro de Imóveis e, no caso de averbação de construção, costuma seguir a tabela de custo de obra do Sinduscon do estado, usada como parâmetro para calcular o valor da área construída. Por variar bastante conforme o local e o tipo de averbação, vale consultar o cartório responsável ou um profissional para uma estimativa do caso concreto.
Documentos que costumam ser exigidos
A lista exata depende do cartório onde o imóvel está registrado, mas os documentos mais recorrentes para averbar uma construção incluem:
- Requerimento de averbação preenchido, com os dados do proprietário e do requerente.
- Habite-se ou alvará de regularização.
- Certidão Negativa de Débitos (CND) de obra.
- Certidão de valor venal ou espelho de IPTU do ano vigente.
- ART ou RRT do arquiteto ou engenheiro responsável.
- Projeto aprovado pela prefeitura municipal.
Depois da análise, o cartório também pode pedir comprovante de endereço ou de quitação de tributos. Por isso, confirmar a lista exata com o Registro de Imóveis local antes de reunir a documentação ajuda a evitar atrasos.
Como averbar a área construída na matrícula
Para averbar a área construída, o proprietário costuma apresentar o projeto aprovado pela prefeitura, o alvará de regularização e o Habite-se, todos indicando a área construída de forma compatível entre si. O projeto deve ser elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) e conter a descrição da construção — dimensões, materiais e demais informações técnicas relevantes.
Com o projeto e o Habite-se em mãos, o processo segue no Cartório de Registro de Imóveis: preenchimento de formulários, pagamento das taxas e apresentação da documentação para análise. O procedimento varia conforme a localidade, por isso vale seguir as instruções específicas do cartório onde o imóvel está registrado.
Quem pode solicitar e quem paga a averbação
Qualquer pessoa com direito sobre o imóvel pode solicitar a averbação — o proprietário ou, em uma venda, o comprador. Em muitos casos, um despachante imobiliário ou profissional habilitado auxilia no processo. Os custos costumam ser suportados por quem solicita a averbação, e podem variar conforme o tipo de alteração e a região do imóvel.
Riscos de comprar um imóvel não averbado
Quando a matrícula não reflete a situação real do imóvel — por exemplo, uma construção existente que nunca foi averbada — as informações registradas podem estar desatualizadas. Isso pode gerar disputas sobre a propriedade, dificuldade para obter financiamento e, em alguns casos, exposição a multas por irregularidade perante os órgãos competentes. Por isso, verificar se um imóvel está averbado antes da compra é uma etapa importante de análise documental; quando a pendência envolve construção, a averbação de construção e a CND de Obra devem ser analisadas em conjunto.
