O processo de aprovação de projetos na prefeitura desempenha um papel crucial na construção civil, impactando proprietários, arquitetos, engenheiros e construtores. 

Neste guia detalhado, abordaremos de forma abrangente as perguntas mais comuns relacionadas ao processo de aprovação de projetos na prefeitura, proporcionando uma compreensão aprofundada das etapas, documentos e requisitos envolvidos.

O que é o projeto de prefeitura?

Projeto de prefeitura  é uma planta elaborada  quando o interessado deseja construir ou seja quando você quer construir, ampliar ou reformar algum tipo de construção que requer um projeto técnico, é necessário criar um “projeto de prefeitura”.

Esse projeto não é preciso para pequenas mudanças que não alteram muito o lugar, como pintura ou pequenos consertos.

Para cada tipo de mudança, é necessário solicitar uma permissão chamada alvará ou certificado. Os órgãos da prefeitura geralmente têm uma lista de documentos que você precisa para que seu projeto seja aprovado e fique dentro das regras.

A aprovação do projeto é feita por profissionais como arquitetos ou engenheiros, que assumem a responsabilidade pela obra e garantem que ela segue as regras locais, como número de andares e tamanho da construção, atestam que a construção estará de acordo com as leis municipais da prefeitura.

Se você começar a obra sem essa aprovação, pode receber uma multa e até ter a construção embargada, ou seja, ser impedido de continuar. É importante seguir essas etapas para garantir que tudo esteja dentro das normas e evitar problemas no futuro.

Qual a vantagem de aprovar um projeto na prefeitura?

É realmente muito importante conseguir a aprovação do projeto junto a prefeitura. Isso basicamente significa que toda a papelada necessária para a construção ou reforma está em ordem e oficialmente registrada no órgão municipal. 

Com essa aprovação, o dono do imóvel pode começar a obra, seja para construir algo novo ou para dar uma repaginada no lugar. Se não seguir esse processo, a construção corre o risco de ser embargada, o que pode causar atrasos no término da obra.

Além de ser uma burocracia necessária, a aprovação do projeto traz várias vantagens incríveis. Ela não só torna a obra legal, mas também assegura que tudo esteja de acordo com as leis municipais da Prefeitura, garantindo a segurança da estrutura e até mesmo valorizando ainda mais o valor do imóvel.

Outro ponto positivo é que, com o projeto aprovado, os proprietários têm mais facilidade para conseguir financiamentos e seguros. E os profissionais envolvidos na obra ficam com respaldo legal para executar o projeto. 

Então, é um processo que, no final das contas, traz muitos benefícios.

O que é preciso para dar entrada em um projeto na prefeitura?

O processo de entrada de um projeto na prefeitura exige um alto nível de atenção na preparação da documentação para minimizar as chances de erro e consequentemente atraso na aprovação.

Além dos formulários devidamente preenchidos, são necessárias:

• Cópias de documentos pessoais;
• Comprovante de propriedade do terreno; e 
• Projeto arquitetônico completo, acompanhado de documentos técnicos específicos conforme as normativas municipais e do projeto elaborado no padrão da prefeitura municipal.

Como apresentar um projeto para ser aprovado?

Para apresentação de um projeto na prefeitura é necessário que o mesmo possua uma série de elementos que proporcionarão benefícios tanto para o executor quanto para o avaliador da obra. 

Por meio de tais elementos é possível visualizar as dimensões e necessidades da obra, bem como se ela está condizente com as normas estipuladas tanto pela NBR como pela própria prefeitura. Nos próximos itens você poderá analisar cada elemento e suas características.

Planta Baixa

A planta baixa se refere a um corte horizontal no plano, que seja paralelo ao pavimento a uma altura que pode variar entre 1,20m a 1,50m a partir da base.

Esse tipo de planta tem como finalidade a visualização e/ou identificação das divisões dos compartimentos, circulação, assim como as dimensões e as ocupações dos ambientes. 

Os seguintes itens não devem faltar na elaboração da planta:

• Medida do passeio público e nome da rua;
• Demarcação de árvores e postes no passeio;
• Dimensões reais e de escritura;
• Abrigo de água, luz e gás;
• Identificação das paredes altas e baixas;
• Cotar todos os recuos;
• Cotar todos os ambientes seja ele interno ou externo;
• Cotar o perímetro externo da edificação;
• Cotas de nível interno e externo;
• Identificação de todos os ambientes e áreas cobertas e descobertas;
• Identificação dos pontos de hidráulica básicos das áreas molhadas;
• Numeração dos degraus e sentido de subida e descida da escada;
• Localização de lareiras e churrasqueiras;
• Demarcação das aberturas e dimensões das esquadrias;
• Demarcação da altura dos muros;
• Indicação do pé direito duplo;
• Sinalização de guarda-corpos e corrimãos;
• Projeções de coberturas;
• Indicação de laje quando houver e se impermeabilizada;
• Identificar onde passam as linhas de corte transversais e longitudinais;
• Localização da piscina e seus respectivos recuos mínimos.

Cortes Transversais e Longitudinais

Os cortes são similares às plantas e também representam um plano do projeto, no entanto, com orientação vertical. As marcações que indicam por onde passam os cortes são pensadas e indicadas nas plantas, essas informações proporcionam que o projeto seja corretamente compreendido.

Não há número definido de cortes, eles são decididos de acordo com as necessidades de cada projeto. No entanto, para a aprovação na prefeitura são feitos dois cortes, sendo um transversal e outro longitudinal. 

Nesse sentido, é preciso:

• Cotar a altura dos pés-direitos;
• Cotar altura do telhado;
• Cotar altura dos muros, incluindo os de arrimo;
• Cotar as alturas das esquadrias em relação ao piso;
• Representar as áreas revestidas com cerâmica;
• Indicar as diferenças de nível entre os ambientes;
• Representar a cobertura, calhas, acessos a alçapão, caixas d’água e chaminés;
• Indicar os tipos de telhas;
• Cotar os beirais;
• Indicar os pisos de laje, pisos e forros;
• Representar o perfil natural do terreno e a altura total da edificação;
• Hachura de terra;
• Cotas de nível;
• Cortes devem passar por uma escada.
  

Fachadas

As fachadas representam as projeções das faces frontal, posterior, lateral direita e esquerda, ou seja, as faces principais de um volume arquitetônico. Tais desenhos devem obedecer aos planos verticais que aportam informações sobre os elementos construtivos existentes que poderão ser vistos na parte externa da edificação e com isso auxiliarão na execução da obra.

É válido ressaltar que nestas representações não estão inseridas as informações construtivas correspondentes aos ambientes internos. Para estes desenhos as informações mais relevantes são as referentes às marcações dos acabamentos e diferentes tipos de materiais que serão utilizados, no entanto, de forma discreta evitando sobrecarregar com indicações repetidas e/ou desnecessárias. 

Devem constar os tipos de esquadrias, revestimentos, pinturas e cobertura; e os níveis de edificação em relação ao perfil natural do terreno.

Planta de Cobertura

Trata-se da representação por meio de esquemas da vista superior da construção e do seu entorno. O intuito dessa projeção é proporcionar melhor visualização do formato, dimensões e localização do lote. Nesse desenho devem constar as seguintes informações:

• Medida do passeio público e nome da rua;
• Demarcação de árvores e postes do passeio;
• Medida do lote;
• Perímetro da edificação;
• Cotar os recuos mínimos;
• Identificação das cotas de nível externas;
• Desenho das saídas de duto de lareiras e churrasqueiras;
• Demarcação da altura dos muros;
• Projeções das edificações;
• Linhas de corte transversais e longitudinais;
• Localização de piscina e recuos mínimos;
• Localização de caixas d’água;
• Demarcar e cotar sentido de caimento das águas;
• Cotar a largura dos beirais;
• Tipos de telhas e grau de inclinação das águas em porcentagem.

Os detalhes do projeto de prefeitura referem-se a alguns elementos adicionais que podem ser solicitados por esse órgão, como detalhes de escadas e piscinas. O intuito é fazer com que as informações estejam destacadas, tanto para quem vai construir a edificação quanto para quem irá aprová-la.

Quadro de Iluminação e Ventilação

O quadro das áreas de iluminação e ventilação indica a porcentagem da quantidade de luz e ventilação natural que todos os ambientes projetados recebem do meio externo. 

É válido ressaltar que os índices podem variar a depender do código de obras e das estipulações da prefeitura, as variações podem ser de 1/6 a 1/8 e 1/10 de acordo com o ambiente e seu tempo de uso.

Prancha de Projeto de Prefeitura

A prancha de projeto de prefeitura, graficamente falando, são os desenhos que englobam:

• As plantas baixas dos pavimentos a serem construídos com seus respectivos cortes transversais de longitudinais; 
• Representação da fachada principal, de elevação e/ou lateral; planta de cobertura;
• Os quadros técnicos com cálculos de iluminação e ventilação; as notas do projeto com detalhes adicionais; e
• O selo da prefeitura no qual deverão constar todas as informações de localização da edificação e que estará de acordo com todas as normas técnicas do código de obras do plano diretor.
  

Quadro de áreas

No quadro de áreas deverão estar indicadas as áreas do lote, incluindo aquelas destinadas a construção, reforma, acréscimo e/ou demolição, além do coeficiente de aproveitamento, as taxas de ocupação, dentre outras.

As áreas devem ser indicadas por pavimentos e separadas por áreas computáveis e não computáveis.

Áreas computáveis são aquelas habitáveis, utilizadas como ambiente como pavimentos de garagens cobertas. 

As áreas não computáveis, por sua vez, são aquelas que correspondem às áreas complementares como piscinas.

É válido ressaltar que também devem ser anotados os índices urbanísticos que dizem respeito às taxas de ocupação e coeficiente e/ou índice de aproveitamento. A realização de um memorial das áreas pode facilitar a verificação do cálculo de áreas, além de permitir uma melhor visualização das mesmas e o correto preenchimento do quadro de áreas do selo da prefeitura.

Coeficiente de Aproveitamento e Taxa de Ocupação

O coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação são utilizados como forma de limitar o crescimento urbano, por meio delas é estabelecida as formas com que acontecerão as ocupações de determinados terrenos nas áreas da cidade no decorrer do tempo.

No que se refere ao coeficiente de aproveitamento, ele é caracterizado como um número (definido por cada município), que multiplicado pela área do lote, determina a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos, somando-se a área de todos os pavimentos. 

Quanto à taxa de ocupação, pode-se dizer que ela é o percentual utilizado pela edificação em relação ao território total do lote, onde são consideradas apenas as suas projeções horizontais.

No entanto, se algum pavimento superior avançar horizontalmente sobre os limites do térreo, a área excedente deve contar na taxa de ocupação.

Memorial de Cálculo de Áreas

Trata-se da apresentação memorial de cálculos de áreas da edificação, devem ser separadas por pavimento e representadas por polígonos utilizados no cálculo. 

Algumas prefeituras permitem a sua apresentação separadamente como arquivo digital, para que assim sejam conferidas as áreas.

Memorial de Cálculo de Áreas Permeáveis

Áreas permeáveis são aquelas que não possuem revestimento de piso e permitem que a água penetre no solo. Nesse âmbito são consideradas áreas permeáveis aquelas que estiverem revestidas de vegetação. Se houver áreas permeáveis no projeto, é preciso que elas sejam somadas ao mesmo.

Vale ressaltar que aqui não estão inseridas as áreas com terra compactada, pedrisco ou quaisquer outros tipos de cobertura, visto que não permitem maior absorção de água pelo solo. 

Para a conferência do cálculo da área permeável são necessários os seguintes itens:

• Cotar perímetro da área construída;
• Escala e área permeável em m² e em %;
• Dividir a projeção apresentada em figuras geométricas, cortando o desenho e descrevendo o cálculo com o resultado de cada área.

Memorial de Cálculo de Fossa Séptica

Para a realização do memorial de cálculo de fossa séptica, segundo a NBR-7229/93 o mesmo deve levar em consideração os seguintes itens para a sua execução:

• N- Número de contribuintes;
• C- Contribuição de despejos = quantidade de litros dividida pelo número pessoa x dia;
• T- Período de detenção em dias;
• K- Taxa de acumulação do lodo digerido em dias, equivalente ao tempo de acumulação do lodo fresco;
• Lf – Contribuição de lodo fresco = quantidade de litros dividida pelo número pessoa x dia

Planta de Localização sem Escala

A planta de localização sem escala tem como finalidade, localizar a edificação dentro do lote. A planta deve ter informações de recuo que são determinadas por cada município, por meio do código de obras. 

Podem-se acrescentar informações complementares como projeção e caimento do telhado e distância de circulação entre a edificação e a área de serviço anexa, por exemplo.

Memorial Descritivo

Como o nome diz, o memorial descritivo é o documento no qual estão transcritas de forma básica tudo o que está desenhado para um texto. 

Dentre os dados que são informados, consta o local da construção, informações sobre o lote e proprietário, assim como o tipo de estrutura, acabamentos, materiais utilizados, dentre outras.

Assinaturas

É comum que nos casos de pequenas obras, quem as projeta seja também o seu executor. Ou seja, o responsável pelo projeto de arquitetura é também quem se responsabiliza tecnicamente pela construção. 

No entanto, independente do porte da obra, as plantas de projeto que serão levadas para aprovação na prefeitura devem constar a assinatura do responsável pelo projeto e do responsável técnico da sua execução.

Notas de Projeto

Para aprovação do projeto é necessário que nele constem algumas notas que costumam ser exigidas pelas prefeituras a depender do tipo de projeto, são elas:

• O dimensionamento dos degraus das escadas, a altura e instalação do corrimão;
• Previsão de um elevador com gerador; 
• Elevador de emergência; 
• Disposição de chuveiro automático, dentre outros.

Laudo Técnico (quando se tratar de regularização)

Ao ser notificado quanto à necessidade de regularizar a obra, o notificado tem o prazo de até 10 dias para providenciar a documentação exigida, sendo aplicada uma multa em caso de descumprimento.

Em caso de obras clandestinas, deve-se procurar um profissional habilitado para assumir a responsabilidade técnica da obra.

Dentre os documentos necessários para a regularização, consta o laudo técnico, no qual constará a responsabilização do profissional pelos serviços executados e que o mesmo assume a obra como responsável técnico tanto pela execução quanto pelos projetos.

Laudo Técnico

Um laudo técnico é um documento baseado em fundamentação técnica. Nele, o profissional habilitado relata o que observou durante a inspeção na obra e apresenta suas conclusões a respeito e/ou avalia o valor de bens, direitos ou empreendimentos.

O laudo técnico serve como um instrumento de defesa, na medida em que formaliza o compromisso do profissional tanto com a veracidade das informações nele contidas como no que se refere à qualidade dos serviços prestados.

Ele só pode ser emitido por arquiteto e/ou engenheiro civil, cadastrado em conselho de classe.

O laudo técnico elaborado por um profissional responsável pela obra deve constar entre os elementos para a aprovação do projeto na prefeitura. É necessário que no mesmo contenha as seguintes informações e declarações:

• Nome, endereço, e qualificação do responsável técnico e do proprietário da obra;
• Descrição de todas as etapas da obra a serem executadas;
• Declaração textual de que irá realizar a vistoria e de que assume a responsabilidade
• técnica; 
• Data e assinatura do responsável técnico e do proprietário da obra.

Memorial descritivo

O memorial descritivo é um documento que tem por objetivo esmiuçar todo o projeto a ser realizado. Nele, são listados todos os itens da edificação a ser construída e/ou reformada, englobando: estruturas, acabamentos, instalações e demais aspectos que deverão ser informados de acordo com o que está planejado para ser realizado na obra.

O memorial consiste de relato em texto do que é representado no projeto, ou seja, um registro técnico com valor legal ao ser assinado por um profissional e/ou responsável pela obra. Logo, ele serve como forma de regularização da construção e/ou reforma que está sendo executada.

No memorial devem conter todos os itens estipulados pela Norma de Desempenho (NBR 15.575), a saber:

• Localização da obra;
• Proprietário;
• Detalhe de cada etapa da construção;
• Alvenaria;
• Acabamento;
• Conceituação do projeto;
• Normas adotadas para a realização dos cálculos;
• Premissas básicas adotadas durante o projeto;
• Objetivos do projeto;
• Detalhamento de materiais empregados na obra ou no produto;
• Demais detalhes que pode ser importantes para o entendimento completo do projeto.

O que é uma planta aprovada pela prefeitura?

Uma planta aprovada pela prefeitura é o resultado final de um processo de análise minucioso. Ela representa, de forma detalhada, o projeto arquitetônico e todos os elementos necessários para a execução da obra. 

Essa planta é um documento oficial que atesta a conformidade do projeto com as normas vigentes e serve como guia para a construção.

Quando o projeto é aprovado pela prefeitura, a planta é carimbada com um número de processo, o número do alvará de construção e a data. Esse processo é formalizado por meio de um documento chamado “Alvará de Construção”.

Quais são as etapas que o projeto segue para ser aprovado na prefeitura?

O procedimento para a aprovação de projetos na prefeitura abrange várias etapas essenciais, desde a elaboração inicial até a obtenção do alvará de construção. Cada etapa desempenha um papel crucial para garantir a conformidade da obra com as normas locais. Veja abaixo as etapas detalhadas:

Elaboração do Projeto conforme Padrões da Prefeitura – Desenvolvimento do projeto de acordo com as especificações da prefeitura.

Emissão RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou pelo profissional responsável.

Elaboração de Memoriais e Laudos – Preparação de memoriais e laudos que detalham aspectos técnicos do projeto.

Elaboração de Requerimentos e Declarações – Preencher os documentos necessários, como requerimentos e declarações, para formalizar o processo de acordo com as exigências de cada prefeitura.

Montagem do Processo – Organização de todos os documentos e formulários para apresentação na prefeitura.

Pagamento de Taxas e Emolumentos – Efetuar o pagamento das taxas e emolumentos exigidos para o trâmite do processo.

Protocolização do Processo – Submissão do conjunto de documentos à prefeitura para análise e aprovação.

Acompanhamento até a Saída do Alvará – Acompanhamento contínuo do processo até a obtenção do alvará de construção, assegurando que todas as etapas sejam concluídas conforme necessário.

Quais os documentos necessários para um projeto de aprovação?

Antes de começar a construir ou reformar, tanto o profissional quanto o proprietário precisam entender e seguir algumas informações básicas que devem constar na documentação do projeto. Vamos esclarecer esses pontos nos seguintes itens.

Do Profissional

O profissional deve ter formação superior em arquitetura e urbanismo reconhecida pelo MEC e estar registrado e com a anuidade em dia no CAU de sua região.

Este  profissional que vai supervisionar e se responsabilizar pela construção precisa atender a alguns requisitos, desde sua regularização no Conselho Profissional até o pagamento do imposto municipal. São eles:

• Anuidade do CAU em Dia;
• ISSQN Municipal em Dia: O recolhimento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) junto a prefeitura que irá aprovar o projeto;
• ART ou RRT;
• Memorial descritivo da construção;
• Memorial descritivo de piscina (caso tenha);
• Planta padrão prefeitura;
• Laudos.

Do Lote e Proprietário

Antes de iniciar o processo de aprovação, o proprietário deve visitar a prefeitura para obter informações sobre a viabilidade da construção ou reforma de seu imóvel. 

Isso pode ser feito pessoalmente ou por meio de um representante, apresentando uma série de documentos importantes para solicitar a viabilização e posterior aprovação do projeto. São eles:

• Certidão da Matrícula;
• Contrato de Compra e Venda: (Em casos sem certidão de matrícula, o contrato registrado em cartório serve como comprovação de domínio do lote;
• RG e CPF ou CNPJ;
• Comprovante de Residência;
• Cópia do IPTU do Ano Vigente;
• Se a solicitação for feita por terceiros, é necessário apresentar procuração registrada em cartório, além do CPF e RG do representante;
• Requerimentos, declarações etc.. (isso pode variar de prefeitura para prefeitura)

Quanto custa para a prefeitura aprovar um projeto?

Os custos associados à aprovação de projetos envolvem taxas administrativas, tributos e despesas relacionadas às exigências técnicas do órgão fiscalizador. 

O valor total pode variar de acordo com a natureza e porte da obra. Consultar a tabela de custos da prefeitura ou órgão responsável é essencial para um planejamento financeiro preciso.

Quanto tempo leva para um projeto ser aprovado na prefeitura?

O tempo necessário para aprovação de um projeto é variável, dependendo da complexidade da obra, demanda no órgão fiscalizador e eficiência do processo. 

Em média, o prazo pode variar de 30 dias a 6 meses dependendo da prefeitura e da experiência do profissional que irá fazer o trâmite de aprovação. 

Um planejamento cuidadoso, apresentação correta da documentação e acompanhamento regular contribuem para a agilização do processo.

Como saber se o projeto está aprovado na prefeitura?

A confirmação da aprovação do projeto é obtida por meio do alvará de construção. Esse documento atesta a conformidade da obra com as normas municipais, permitindo o início efetivo da construção. 

A consulta sobre o status do processo pode ser realizada presencialmente no órgão responsável ou por meio de sistemas online disponibilizados pela prefeitura.

Processo de aprovação de projeto na prefeitura

Em conclusão, a aprovação de projetos na prefeitura é um passo crucial para o sucesso de qualquer empreendimento na construção civil. Aqui nós procuramos abranger detalhadamente as diversas etapas, documentos necessários e requisitos envolvidos no processo, proporcionando um entendimento abrangente para proprietários e arquitetos.

No entanto, sabemos que enfrentar todo esse processo pode ser desafiador e demandar tempo. Se você busca uma abordagem mais eficiente e livre de preocupações, nossa equipe especializada está pronta para assumir a responsabilidade total do seu processo de aprovação do projeto na prefeitura municipal.

Deixe-nos cuidar de todos os detalhes, desde a preparação da documentação até a obtenção do alvará de construção.

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Estamos aqui para tornar a aprovação do seu projeto na prefeitura uma experiência suave e sem complicações.